近日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，新世界發(fā)展計(jì)劃出售位于香港尖沙咀的商場(chǎng)K11 Art Mall，據(jù)傳收購(gòu)方為華潤(rùn)隆地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤(rùn)隆地”），其擬出價(jià)約90億港元。
K11 Art Mall是新世界發(fā)展“K11”原創(chuàng)品牌在香港落地的首個(gè)項(xiàng)目，其定位是“購(gòu)物藝術(shù)館”，于2009年正式開(kāi)業(yè)。公告顯示，去年下半年，K11 Art Mall銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)29%，整體出租率近100%。
9月11日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者向新世界發(fā)展方面求證上述市場(chǎng)消息。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“由于我們即將發(fā)布業(yè)績(jī)，現(xiàn)已進(jìn)入靜默期，不方便評(píng)論任何市場(chǎng)傳聞。”
但該負(fù)責(zé)人也進(jìn)一步表示，像上述有關(guān)商業(yè)問(wèn)價(jià)之類(lèi)的話(huà)題時(shí)常都有，不少機(jī)構(gòu)會(huì)主動(dòng)洽購(gòu)公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“這是非常正常的商業(yè)行為，也證明我們的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)。但這不代表我們現(xiàn)在出售K11 Art Mall，事實(shí)上，我們和國(guó)企或內(nèi)地民企的合作形式非常多元，比如引入策略性投資，一起‘把餅做大’”。
記者聯(lián)系采訪華潤(rùn)隆地方面就上述消息進(jìn)行求證，華潤(rùn)隆地方面僅表示：“不予置評(píng)。”
值得注意的是，核心資產(chǎn)被傳出售之前，新世界發(fā)展發(fā)布消息稱(chēng)，預(yù)計(jì)2024財(cái)年錄得股東應(yīng)占虧損在190億港元至200億港元之間，而這將是新世界發(fā)展近20個(gè)財(cái)年以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。
香港商業(yè)標(biāo)桿被傳出售
據(jù)市場(chǎng)消息稱(chēng)，新世界發(fā)展正與華潤(rùn)隆地就出售K11 Art Mall一事進(jìn)行洽談，處于“后期討論階段”，且華潤(rùn)隆地的出價(jià)約為90億港元。
華潤(rùn)隆地官網(wǎng)顯示，該公司是華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司旗下一級(jí)業(yè)務(wù)單元，于1982年成立，公司業(yè)務(wù)范圍涵蓋物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、酒店、高端零售業(yè)務(wù)等領(lǐng)域，主要在香港進(jìn)行業(yè)務(wù)布局。
而K11 Art Mall位于香港尖沙咀核心位置，開(kāi)業(yè)至今15年，已成為香港地標(biāo)之一。該項(xiàng)目共有6層，占地約3萬(wàn)多平方米，同時(shí)是“K11”品牌的全球首個(gè)購(gòu)物藝術(shù)館。
新世界發(fā)展2023財(cái)年（2022年7月1日至2023年6月30日）年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，K11 Art Mall整體銷(xiāo)售表現(xiàn)創(chuàng)歷史高位，整體出租率維持近100%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)超過(guò)40%，人流量也錄得項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái)的新高。報(bào)告期內(nèi)，新世界發(fā)展的香港物業(yè)投資收入約為30.87億港元，同比增長(zhǎng)10%，其中位于香港的“K11”品牌項(xiàng)目收入同比增長(zhǎng)16%，主要是由位于尖沙咀的K11MUSEA人文購(gòu)物藝術(shù)館及K11 Art Mall的營(yíng)運(yùn)效率提升及租用率改善所帶動(dòng)；報(bào)告期內(nèi)，新世界發(fā)展整體物業(yè)投資收入約為31.94億港元，同比增長(zhǎng)1%，其中“K11”品牌項(xiàng)目收入同比增長(zhǎng)14%。
財(cái)報(bào)顯示，去年下半年，新世界發(fā)展香港物業(yè)投資收入約為17.45億港元，其中K11 Art Mall人流量增長(zhǎng)強(qiáng)勁，再于去年12月創(chuàng)下開(kāi)業(yè)以來(lái)新高。新世界發(fā)展在財(cái)報(bào)中表示，公司香港物業(yè)投資業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因之一在于K11 Art Mall整體銷(xiāo)售表現(xiàn)及人流量取得增長(zhǎng)，該項(xiàng)目未來(lái)將積極引入新人氣品牌，繼續(xù)推動(dòng)現(xiàn)有租戶(hù)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，提升租戶(hù)組合。
事實(shí)上，新世界發(fā)展自今年以來(lái)已多次出售旗下資產(chǎn)。
3月，新世界發(fā)展與華懋集團(tuán)簽訂商用物業(yè)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，新世界發(fā)展將向華懋集團(tuán)出售香港荃灣愉景新城商場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)全部權(quán)益，總現(xiàn)金代價(jià)為40.2億港元，涉及商用物業(yè)總面積約63萬(wàn)平方英尺，包含1000個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)。6月，新世界發(fā)展向關(guān)聯(lián)方出售天得發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“天得發(fā)展”）的30%股權(quán)，涉及一棟43層高辦公大廈（即深圳前海周大福金融大廈）及停車(chē)場(chǎng)，總樓面面積約12.56萬(wàn)平方米。
新世界發(fā)展在公告中表示，公司在2021年出售深圳前海周大福金融大廈南塔時(shí)，市場(chǎng)情緒仍然正面有利，但前海物業(yè)市場(chǎng)狀況于此后惡化，考慮到深圳全市及前海區(qū)內(nèi)有大量辦公物業(yè)供應(yīng)，公司預(yù)計(jì)上述項(xiàng)目的出租率將維持偏低，且不太可能在短期內(nèi)有明顯改善，通過(guò)出售相關(guān)股權(quán)，公司也無(wú)須再承擔(dān)天得發(fā)展預(yù)期每月持續(xù)產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)虧損。公告顯示，通過(guò)出售天得發(fā)展30%股權(quán)，新世界發(fā)展將獲得收益約1.13億港元。
值得注意的是，新世界發(fā)展在公告中表示，自2019年下半年以來(lái)，公司一直在積極出售非核心資產(chǎn)，作為其去杠桿化策略的一部分，且公司計(jì)劃截至2024年6月30日實(shí)現(xiàn)不少于80億港元的非核心資產(chǎn)出售目標(biāo)。
賬面預(yù)虧百億港元
對(duì)于出售資產(chǎn)的裨益，新世界發(fā)展在公告中頻繁提出有助于強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)狀況之類(lèi)的表述。比如天得發(fā)展股權(quán)出售一事，公告顯示，新世界發(fā)展董事會(huì)認(rèn)為，出售事項(xiàng)符合公司出售非核心資產(chǎn)的策略，且鑒于該物業(yè)價(jià)值反映當(dāng)下市況，且預(yù)期不會(huì)于可見(jiàn)的未來(lái)大幅升值，所以出售這一資產(chǎn)是當(dāng)下良機(jī)，可讓公司釋放該物業(yè)的投資價(jià)值并套現(xiàn)，借以改善公司的資金流動(dòng)并加強(qiáng)財(cái)務(wù)狀況。
去年11月，新世界發(fā)展出售其所持新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新創(chuàng)建”）股權(quán)時(shí)表示，可即時(shí)強(qiáng)化公司的財(cái)務(wù)狀況，公司也將通過(guò)使用大部分所得款項(xiàng)償還若干高息債務(wù)。
公告顯示，新世界發(fā)展主要從事物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及酒店和其他策略性業(yè)務(wù)的投資及營(yíng)運(yùn)。在2023年11月之前，新世界發(fā)展還通過(guò)新創(chuàng)建投資道路、建筑、保險(xiǎn)、航空及其他業(yè)務(wù)。目前，物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是新世界發(fā)展最大的收入來(lái)源。
截至2023年12月31日，新世界發(fā)展在中國(guó)內(nèi)地持有的可用作即時(shí)開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備（不包括車(chē)庫(kù)）總樓面面積約435萬(wàn)平方米，其中229.8萬(wàn)平方米為住宅用途，公司核心物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要分布在廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京等城市，總樓面面積約366.2萬(wàn)平方米，其中約64%位于粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)，住宅面積約173.9萬(wàn)平方米。
今年上半年，新世界發(fā)展錄得總收入由去年同期的約227.96億港元減少至約170.66億港元，降幅約為25.1%。新世界發(fā)展在公告中解釋稱(chēng)，收入下降主要是由于物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)（尤其是香港的物業(yè)銷(xiāo)售）、建筑業(yè)務(wù)的收入減少。其中，物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在全球市場(chǎng)不明朗及加息環(huán)境下面臨巨大挑戰(zhàn)。但與去年上半年相比，新世界發(fā)展今年上半年的毛利、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及除稅前利潤(rùn)保持相對(duì)穩(wěn)定。不過(guò)，公司也因出售新創(chuàng)建而錄得約82.6億港元的一次性虧損，導(dǎo)致公司今年上半年已終止經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的整體虧損約為73.15億港元。因此，新世界發(fā)展在2024年上半年虧損約57.72億港元，去年上半年則盈利約24.77億港元。
據(jù)最新披露，新世界發(fā)展預(yù)計(jì)2024財(cái)年（截至2024年6月30日）核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在65億港元至68億港元之間，預(yù)計(jì)同比下降18%至23%，報(bào)告期內(nèi)核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降主要是由于2023財(cái)年落成并移交的主要項(xiàng)目缺少收益確認(rèn)所致。與此同時(shí)，新世界發(fā)展預(yù)計(jì)2024財(cái)年公司股東應(yīng)占虧損在190億港元至200億港元之間。公司對(duì)此解釋?zhuān)酥饕?xiàng)目缺少收益確認(rèn)之外，投資及開(kāi)發(fā)物業(yè)的商譽(yù)重估或耗蝕虧損、出售事項(xiàng)的確認(rèn)虧損以及年內(nèi)利率持續(xù)高企及人民幣貶值等原因是造成股東應(yīng)占虧損的原因。
8月30日，新世界發(fā)展方面披露，繼今年1月至6月完成350億港元的貸款安排及債務(wù)償還后，公司于7月及8月進(jìn)一步完成超過(guò)160億港元的貸款安排及債務(wù)償還，其中有一部分為2025年到期的貸款提前安排再融資。新世界發(fā)展將維持低成本的境外銀行貸款，繼續(xù)增加境內(nèi)借款以降低整體融資成本，其中包括一筆12年期、利率為3.1%的10億元貸款，以及一筆15年期、利率為3.15%的4億元貸款，另有幾筆境內(nèi)貸款正在商討中。
與此同時(shí)，新世界發(fā)展發(fā)行了一筆4億美元、票面利率為8.625%的3.5年期美元債券，所得資金將用于一般企業(yè)用途、資本管理及再融資。
